区分建物表題登記

区分建物表題登記（マンションの登記）

区分建物の登記は是非 名古屋市緑区 はやし事務所 にご相談ください。
お客様の目線に立ってご要望に応えられる様、最善を尽くしてまいります。

区分建物表題登記とは？

区分建物表題登記とは、一般的には分譲マンションの表題登記となります。
分譲マンションも通常の戸建て住宅と同様に、新築した段階では当然その建物の登記記録は存在しない為、傍から見て所有者が誰だかわからないという状態になってしまいます。そこで、その建物は私のものです！と宣言する為に、新たに登記記録を作成し、所有者名義人は私であることを記録する必要があるのですが、この新たに登記記録を作成するお手続きを表題登記と呼んでおります。
（一般的な住宅の表題登記を”建物表題登記”と表現するのに対し、マンションの表題登記は”区分建物表題登記”と表現します。）

戸建て住宅と異なる点として、分譲マンションの場合は一棟の建物の中で各戸毎に101号室、102号室、、、と分かれていて、この各々の部分を”区分建物”又は”専有部分”と言いますが、区分建物表題登記というのは、この各々の区分建物毎に新たに登記記録を作成するお手続きということになります。

つまり戸数が20の分譲マンションの場合は、20戸分の表題登記を申請する必要があります。
（なお賃貸アパートの場合は、区分建物毎ではなく、一棟丸ごと一つの建物として登記するケースが多い為、一般的には区分建物表題登記は行いません。）

いつ実施するの？

区分建物表題登記は、申請義務が課された登記になります。これは不動産登記法という法律にて以下の様に記載されております。

「新築した建物の所有権を取得したものは、1月以内に表題登記を申請しなければならない」
「申請をすべき義務があるものがその申請を怠ったときは、10万円以下の過料に処する」

つまり、通常の住宅などの建物と同様に一ヵ月以内に表題登記申請をする必要があるということになります。
なお、区分建物固有の場合として、不動産登記法に以下の記述もあります。

「一棟の建物が新築された場合、一棟の建物に属する他の区分建物についての表題登記の申請と併せて表題登記を申請しなければならない」

これは、各区分建物毎に別々に表題登記を申請することは出来ず、一棟に属する全ての区分建物について同時に表題登記を申請しないといけないという事を法律で規定しています。
つまり、101号室、102号室、、、全て同時に区分建物表題登記を申請する必要があるということになります。

敷地権

敷地権とは？

区分建物特有の権利として”敷地権”というものがあります。
非常に難解な権利なのですが、区分建物の登記申請をする上で登記義務のあるものとなっております。
敷地権とは、区分建物及びその敷地（土地）に関する権利で、一言で言うと、

　・登記された敷地利用権（所有権、地上権、賃借権など）のことで、区分建物とその敷地が分離処分禁止のもの

となりますが、わかりやすく説明すると、

建物と敷地を別々に処分できない（分離処分禁止）状態で、且つ敷地に所有権が登記されている場合、この所有権自体が”敷地権”と定義されることになります。

（分離処分禁止は”区分所有法”という法律で規定されており、例えば敷地が2人以上の共有であればその時点で分離処分禁止となります。また、敷地が共有でなく、1人の単有の場合でも、一棟の建物に属する全ての区分建物をその敷地所有者が有していれば、分離処分禁止となります。但しマンションの規約で分離処分を許可することも可能です。）

そしてこの敷地権という権利を区分建物の登記記録に記録し、土地の登記記録には、所有権が敷地権となっている旨を記録します。

敷地権を設定する理由

敷地権という難解なものを設定するのも理由があります。区分建物に関しては各々別個の登記記録がありますが、その敷地（土地）に関しては基本的に1つの登記記録を全員で共有するという形になります。

例えば100戸のマンションがあり、内30戸について中古売買がなされた場合を考えてみます。
建物に関しては別個の登記記録がある為、所有権を移転する登記は、それぞれ別々の登記記録上で行いますが、土地については、1つの登記記録しかない為、所有権移転登記によって、同じ登記記録を30回書き換える必要が発生します。こうなると登記記録が膨大となり手続きが煩雑となってしまいます。

敷地権はこの様なケースを防止することを目的としていて、敷地権が設定された土地の登記記録においては、いちいち上記の様に土地の登記記録を書き換えるという事は行わず、区分建物の登記記録の方で土地の権利移転なども併せて公示するという方法を取っています。
（よって土地所有者が変わったとしても土地の登記記録は更新されない為、土地の登記記録だけ見ていても最新の情報を得ることはできず、区分建物の登記記録を見て初めて土地の最新情報もわかるということになるので注意が必要です。一方で、それによって登記記録の膨大化・煩雑化を防止しています。）

敷地権は非常に複雑な権利でなかなか理解し難いと思います。
もう少しわかりやすく説明して欲しい、質問したい、等の要望がございましたらぜひメール・お電話でお問い合わせください。無料でご対応いたします。

費用の例

　区分建物表題登記を行う場合の一般的な費用の例を下記に記載いたします。

70㎡程度の区分建物 × 2戸 のケース

70㎡程度の区分建物 × 10戸 のケース

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